Nießbrauch & Nießbrauchrecht bei Immobilien – was sollten Sie beachten?

Sie sind Eigentümer einer Immobilie und machen sich dennoch Gedanken um Ihren anstehenden Ruhestand? Sie haben noch viel vor und sind sich nicht sicher, wie stabil Ihre Finanzierung ist? Dann könnte das Thema Nießbrauch für Sie interessant sein.

Wann empfiehlt sich der Nießbrauch?

Das Thema Nießbrauch kann grundsätzlich auf die unterschiedlichsten Themen angewendet werden. Am häufigsten findet man es aber im Bereich Immobilien. Nießbrauch wird besonders gerne angewendet, wenn es darum geht, dass Sie Ihre Immobilie, also Ihr Haus oder Ihre Wohnung schon zu Lebzeiten auf Ihre Nachkommen überschreiben, aber dennoch darin wohnen bleiben wollen. Ihre Kinder oder die Person, der Sie Ihre Immobilie überschreiben oder verkaufen, wird in diesem Fall der neue Eigentümer.

Sie als Nießbraucher können aber in Ihrer Immobilie wohnen bleiben – haben also das sogenannte Nießbrauchsrecht. Letzten Endes haben Sie als Nießbraucher viele Vorteile und vor allen Dingen den Schutz davor, im Alter den Wohnsitz zu wechseln.

Alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bleiben ebenfalls bei Ihnen. Die Anwendung des Nießbrauchsrechts ist eine gute Möglichkeit, Ihre eigene Zukunft zu sichern und Ihren Erben gleichzeitig die Erbschaftssteuer zu ersparen, durch das bewusste Aufteilen des Immobilienwertes.

Nießbrauch – Wissenswertes für Nießbraucher & Eigentümer

Besonders wichtig für die wirkungsvolle Abwicklung des Nießbrauchsrechts ist der Abschluss eines notariell beglaubigten Vertrages. Außerdem wird das Nießbrauchrecht auch im Grundbuch eingetragen.

Während der Nießbrauchsberechtigte in der Immobilie wohnen bleibt und auch die sogenannten „Früchte“ daraus trägt, sprich Einnahmen aus Miete und Pacht, wird er insofern entlastet.

Nießbrauch – Was bedeutet Nießbrauchrecht?

Nießbrauch bedeutet, dass Ihre Immobilie einen neuen Eigentümer hat, während Sie aber weiterhin das Nutzungsrecht behalten. Es gibt unterschiedliche Nießbrauch Modelle:

Vorbehaltsnießbrauch: Hinter diesem Begriff verbirgt sich die klassische Vorstellung vom Nießbrauchrecht. Die Immobilie hat einen neuen Eigentümer, während der Nießbrauchnehmer weiterhin darin wohnen bleiben darf und gegebenenfalls auch Mieteinnahmen daraus behalten darf. Es stellt damit eine der angenehmsten Möglichkeiten dar, finanziell im Alter abgesichert zu sein.

Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer verändert sich in diesem Fall nicht. Der Begünstigte erhält das Nießbrauchrecht und nimmt die Miet- oder Pachteinnahmen ein.

Nachrangiger Nießbrauch: Es ist eine Sonderform des Nießbrauchs. Das Eigentum wird übertragen, allerdings kann das Nießbrauchsrecht nicht vererbt oder übertragen werden. Stattdessen wird vertraglich geregelt, wer das Nießbrauchrecht erhält, falls der Nießbraucher stirbt.

Bruchteilsnießbrauch: Dieses Modell wird dann angewendet, wenn der erlaubte Nießbrauch nicht das gesamte Haus betrifft. Diese Regelung ist beispielsweise dann interessant, wenn der Nießbrauch lediglich auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bezogen ist.

Quotennießbrauch: Diese eher selten genutzte Form des Nießbrauchs bedeutet, dass eine bestimmte Quote bestimmt wird, welche Anteile aus Miete und Pacht dem Nießbraucher zugeschrieben werden. In diesem Fall teilen sich der neue Eigentümer der Immobilie und der Nießbrauchsberechtigte die Einnahmen. Das Nutzungsrecht bleibt beim Nießbraucher.

Wann endet ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist in der Regel nur insoweit zeitlich begrenzt, als das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Nießbrauchers endet. Generell ist es natürlich auch möglich, dass aus besonderen Gründen der Vertrag vorzeitig aufgehoben wird und das Nießbrauchrecht gelöscht wird.

Wie unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht?

Umgangssprachlich werden Nießbrauch und Wohnrecht oft in einen Topf geworfen. Dabei gibt es rechtlich einige Unterschiede.

Ein Punkt, der bei diesen beiden Modellen gleich ist, ist die Tatsache, dass Sie in der Immobilie wohnen bleiben können. In beiden Fällen wird ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen.

Während aber die Mieteinnahmen beim Nießbrauch dem Nießbraucher zustehen, sieht das beim reinen Wohnrecht anders aus. Hier geht die sogenannte Fruchtziehung an den neuen Eigentümer. Beim Modell des Nießbrauchs haben Sie sogar die Option, nicht selbst in der Immobilie wohnen zu bleiben.

Stellen Sie sich beispielsweise vor, Sie möchten, aus welchem Grund auch immer, in eine Seniorenresidenz umziehen. Dann brauchen Sie sich um die Finanzierung dieser Lösung schon keine Gedanken zu machen. Denn Sie können die Immobilie einfach vermieten und aus den Einkünften Ihre neue Unterkunft finanzieren.

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Beim Thema Nießbrauch kann man schon einmal den Überblick verlieren. Deshalb bietet die Immverde GmbH gerne ihre unabhängige Beratung zur Immobilienverrentung, unter der dieses Modell ebenfalls bekannt ist, an.

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Rechte und Pflichten des Nießbrauchers

Wenn Sie zu Lebzeiten bereits den Immobilienverkauf abgewickelt haben und lediglich das Nießbrauchrecht behalten, haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten:

Das wesentliche Recht besteht darin, dass Sie das Nutzungsrecht behalten. Sie können also in Ihrem Zuhause bleiben, wenn Sie das möchten. Darüber hinaus können Sie, sofern nicht anders geregelt, die Mieteinnahmen daraus behalten. Der Rechtsanwalt nennt das die Fruchtziehung. Aus diesen Einnahmen können Sie, falls Sie nicht mehr selbst in der Immobilie wohnen wollen, Ihre neue Unterkunft finanzieren. Die Regelung wird ins Grundbuch eingetragen, was Sie zusätzlich absichert.

Sie haben Nießbrauchrechte, aber natürlich haben Sie auch Verpflichtungen. Sie müssen dafür sorgen, dass die Immobilie erhalten bleibt, dass sie ordnungsgemäß bewirtschaftet ist und dass sie versichert ist.

Ganz kostenlos wohnen Sie also beim Nießbrauch nicht. Aber Sie müssen Ihr Zuhause nicht verlassen und können es auch weiter so einsetzen, wie Sie es bisher eingesetzt haben. Beachten Sie auch, dass das Verfügungsrecht an den neuen Besitzer übergeht. Das bedeutet im Klartext, dass Sie die Immobilie nicht einfach verkaufen können.

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer?

Der neue Besitzer hat das Recht, selbstverständlich nach Absprache mit dem Nutznießer, den Nießbrauch einzuschränken. Eine solche Regelung wird dann eingesetzt, wenn es sich um ein großes Grundstück handelt oder eine ganze Liegenschaft und das Nutzungsrecht soll sich auf einen Teil der Anlage beziehen. Auch die Dauer kann eingeschränkt werden, so dass kein lebtag langes Nutzungsrecht besteht. Darüber hinaus kann der Eigentümer natürlich sein Eigentum auch verkaufen, ohne dass das Nießbrauchrecht davon berührt wird.

Die Pflichten des Eigentümers beziehen sich in erster Linie auf den Wert der Immobilie. Der Wert des Kapitals soll erhalten bleiben. Dafür hat der Eigentümer alle Maßnahmen zu ergreifen. Tatsächlich ist diese Regelung aber durchaus im Interesse des Eigentümers.

Über die Immverde GmbH

Wir von der Immverde GmbH verstehen uns als Ihr unabhängiger Begleiter für die Immobilienrente. Wir beraten Sie fair und unabhängig und bleiben bei allen Aspekten neutral.

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